“地产寡头”黑白对辩

发布时间:2019-08-22 来源: 短文摘抄 点击:


  170家上市房企市场集中度达到30%,足以让2007年的楼市充斥着“垄断”的气息。于是王石一语“房地产行业现在问题是过于分散,集中度不够”即出,一时大批专家学者、开发商、网友展开了对王石言论的激烈争论,并形成了“地产寡头”存无论两大阵营,《楼市》对多位政府官员、专家学者、开发商进行独家专访,以求解“地产寡头”的成因以及危害。
  
  “地产寡头”欲望正在扩大
  
  房地产区域性非常强,主要应该是以开发商能不能决定一个城市或某个区域的地价房价而认定其是否为“地产寡头”。我在福州住交会开会期间,几乎每个开发商都在谈拍地造成地价高于房价的话题,高地价进而带动高房价,引起周边楼盘群起效仿抬价,这就是寡头效应。
  从121号文件出台后,政府出台了很多宏观调控政策,重点是收紧银根和地根。收紧银根之后,导致开发商融资困难,现在,开发商已经进入了分化状态,—部分走向了房地产金融领域,一部分开始专门做产品。现在,新一轮的上市公司很难有资产,只能大量地储备土地,然后再上市,这样,土地在不经意间进入了股市,然后进行放大,再进入资本市场。政府调控的目标是让房价稳定,但是我们的调控手段使楼市和股市之间的流动性更加放大,同时又很难做到调控的预期,从而形成了房地产的怪圈。总结下来,股市是放大器。房地产寡头的欲望正在不断增加,未来趋势发展如何,目前正处于政府政策与开发商欲望之间的博弈,不排除政府还会出台相应的调控措施。
  
  土地招拍挂反生垄断
  
  房企为什么敢于囤地,假如我们是一个开放的土地市场,我想没有一家房企敢这样高价拿地,也没有开发商敢大量囤积土地,恰恰因为现在的政策造成了土地市场供不应求,这是最大的根源。土地招拍挂的制度初衷是为了防止政府官员利用手中权力,将国有资产的土地变成以权谋私的工具,让土地资源可以在公开、透明的市场化中实现资源的最佳配置,提高土地资源的利用效率,这本是件好事。但土地资源的垄断无法形成市场化的竞争,反而让土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源变成了对市场和消费者的垄断性掠夺,让土地的价格扭曲并暴涨,导致地价与房价的失控。
  开发商囤地实际上是政策性囤地,比如各级政府在向市场供应土地时都用总供给量为多少公顷计算,于是得出了总的土地供给量可以满足市场中的房屋供给的结论,并奇怪为什么这么多的土地供给仍会让土地的价格暴涨,为什么供应了大量的土地市场中的房屋仍供不应求,也相应的得出了开发商捂盘惜售的结论。
  而实际上是政府大块土地的一次性供给政策为开发商提供了土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。当一个企业拿到了大块的土地,如长沙市92亿元的几千亩土地,这个企业再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设同时投放市场。无形中这几千亩土地在政府而言供给了市场,对企业而言可以慢慢等待土地升值。
  
  开发商囤地现象越来越嚣张
  政府18亿亩耕地红线限制,城市化进程加快以及城市土地拆迂难度加大等多种因素,都在刺激开发商对未来市场预期,现在房地产界普遍都持乐观态度未来十年,中国将出现市值超一万亿的房企就是此乐观态度的具体表现。由于对地产股走势持续看好,许多上市房企具备了一定规模,有了足够现金,便开始大规模、跨地域储备土地。在房地产行业持续繁荣了几年之后,我们更应该考虑的是要居安思危,在繁华中看到可能出现的风险,并防患于未然。
  从全球房地产发展的经验来看,因为房地产的地域性很强,一般房地产公司都是在它熟悉的城市内进行房地产开发,中国房地产开发初期的情况也是这样。但现在受房地产股票市场看好的影响,许多在国内上市的房地产公司具备了一定的规模,手头有了足够的现金,他们开始跨地域发展,大规模储备土地,这是经济和房地产高潮时期的做法,尤其是大规模储备土地后,要将这些土地转换成上市公司的利润,还需要很辛苦和漫长的过程,还需要有好的设计规划,建设、销售和稳健的财务管理等环节才能把投入这些土地的钱变成利润。
  我始终认为,开发商给社会创造的价值是体现在多盖好房子上,而不是把土地囤积在手上,等待土地升值。在最近土地招拍挂过程中,开发商勇气越来越大,招拍挂拿地的楼面价已赶上甚至超过了周边的房价,就是“面粉贵过面包”。这些房企绝大多数拿地后就囤积起来,并美其名曰“土地银行”,他们拿地并不急于开发,而是坐等土地升值而获利,此现象在最近两月愈演愈烈,部分房企土地储备成倍上升。在这种情况下政府增加再多土地供应都被开发商囤积起来市场供应量仍会很少。政府只有严格执行两年不开发土地无偿收回的政策,才能遏制开发商抢地囤地现象。但遗憾的是许多地方政府并没有这么做,使抢地囤地风气越来越蔓延,开发商胆子也越来越大。
  
  上市房企囤地带来行业隐患
  
  目前这一轮囤地现象主要是上市公司的行为。由于上市公司迅速聚集了大量资本,在土地招拍挂的推动下,资本与土地的结合目前已经非常不正常。上市公司可以从资本市场与项目经营两个层面获利,现在上市公司更关注的是资本市场赢利这轮“资本搅动”形成的上市公司“相对垄断”将对房地产未来的发展埋下隐患,其所造成的恶果将在一两年后显现出来。我不是特别清楚碧桂园等规模扩张拿地如何具体平衡其资本运作,但是盲目的资本运作必然对房地产发展不利。中国房地产发展变成了“资本游戏”,非上市公司发展压力加大。金典集团也会考虑未来上市,但是由于上市有很多限制并不是很通畅所以,必须考虑其他的各种途径,比如借壳上市。
  
  上市房企“阶层型”垄断形成
  
  现在金融及地产调控政策正在加强,土地资源正在向实力房企靠拢,造成上市公司“阶层型”垄断,这是2007年股市与楼市共振的结果。房地产上市企业以土地为题材,利用20、30信甚至更高的市盈率来增发扩股、圈钱、“地王”的轰动效应可以抬高上市房企在资本市场的身价,增加融资的筹码。土地储备的题材一经炒作,股价就会应声而起。而“地王”使得周边地价重置改写区域土地价格体系。有些公司在“地王”周边已囤有大量土地,通过“地王”效应,自己给自己当“托儿”,使整个区域一起提价,先前囤积的土地升值收益暴涨从而曲线拉升了开发商的预期业绩,对业绩的高预期又被高企的市盈率再放大几十甚至上百倍。虚高的地价已经在资本市场变现,转嫁到络绎不绝跟进追涨的股民身上。某种程度上,这已成了彻头彻尾的“资本游戏”。不过“资本游戏”只是特定时期特定企业的特定游戏,政府的一系列政策严格实施,游戏就会结束,碧桂园发债受阻就是例子。
  
  地产寡头已经普遍存在
  
  目前地产寡头已经普遍存在,而寡头垄断目前正在推动房价上涨。一直以来;商品房买卖的交易方之一买房人没有与另一方开发商讲价的机会,实际上房价是开发商说了算,这就说明已经出现了垄

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