房价下跌还未真正开始 房价开始下跌

发布时间:2020-04-10 来源: 短文摘抄 点击:

     口述?国世平 整理?杨 江(记者)      我建议后年隆冬时再买房。2010年隆冬会结束,2011年房价会大幅上升,但是,别再指望股市、楼市能再像几年前那样涨几倍。
  
  深圳的房价自去年11月开始下跌,至今年8月尚未见底,特区外大幅下挫,幅度可能已有40%,但我们一般观察深圳楼市,主要看特区内的房价,我们把它视为指标性价格。这样看好像没怎么跌,我认为,下一步跌的应该是指标性价格。
  大家有一个普遍的误区,连专门研究房地产的人都认为因为刚性需求的存在,房价不会跌。其实对房地产的需求有两种,一是生理性需求,一是支付性需求。经济学不研究生理性需求,经济学研究有没有支付力的需求。如果房价超过人们的支付力需求,我们便认为不属于需求。
  造成深圳房价高涨与暴跌主要有两个因素,我一直认为2008年是中国经济发展的低点;其次是支付力需求,原来3000元每平方米,大家都买得起,供给就会有限,价格就会涨,到8000元每平方米,25%的支付人群就会退出,上升至14000元,有支付力的需求又会退出25%,再到20000元,又有25%退出。
  但是供给还在不断增加,链条肯定要断,房价必降。深圳房价去年到18000元每平方米时,实际只有25%的支付性需求的人能承担,其余主要是炒客。
  我认为,房产商要收缩战场,减少投资,现金为王,准备过冬。今年是房地产的秋天,明年是冬天,后年就是隆冬。如果房产商现在不把筹码交出来,到2010年就要把带血的筹码交出来。
  房产商说我句句话儿都带血。当然我不希望跌得太猛。所以,我对万人团购是不肯定的,因为房价不能像邹涛期望的那样一步跌到位,那样对房地产市场是有害的,再说,买房也不能搞群众运动
  断供潮是不可能出现的,断供逼宫政府救市,肯定有,树大了什么鸟都有。我觉得政府没必要救市,股市跌这么厉害都没救,楼市真正的跌还没开始,你救干吗? 尽管由市场调整吧,每一次调整都是优胜劣汰,对房地产业长期发展有好处。
  房产商要自救,原来是从农村走向城市,现在应该是从城市走向农村,一线城市的房价会大幅下挫,二线省会城市会微微下调,三线城市房价还会上升。
  深圳楼市的底在哪里,我认为关内是8000元到11000元左右的单价,关外是4000元到6000元左右,现在还远远没有到。但是现在房产商不愿意降价,尽管我们也在劝,实际上他们送装修,甚至还有送宝马,还是等于降价,怕说降,可能是怕面临更大的压力。
  这两天万科在长三角地区带头降价,引发退房潮。我认为万科是比较明智的,去年房价到达高点时,万科就在珠三角带头降价。王石现在的做法和以前一样,他也不希望到后年把带血的筹码交出来。
  我一直说,奥运后,北京的房价可能会像雪崩一样掉下来,很触目惊心。必须认识到这个现实。2007年9月,深圳房价涨到最高时,我说要跌,我的学生还劝我:老师,你是有名的经济学家,万一没有跌你怎么收场。我说你怎么这么不信任你的老师?
  当时,我像孤雁一样,很多人觉得我神经不正常,现在大家恍然大悟。现在我又提出“带血的代价”,“隆冬论”,有些人很恼火。
  我认为要有正确的思考,我们不是对哪个人有意见,我们搞经济学研究的,要冷静思考。
  我建议后年隆冬时再买房。2010年隆冬会结束,2011年房价会大幅上升,但是,别再指望股市、楼市能再像几年前那样涨几倍。(国世平,深圳大学国际金融研究所所长)

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