淡市闪现商铺商机

发布时间:2020-04-11 来源: 感悟爱情 点击:

     外资对于上海商铺投资的热情不减,商业市场将成为外资进入上海房地产的热点领域。      受金融危机影响,国际零售业巨头在上海的业务扩展放缓,但上海人均收入的不断增长和刺激消费的政策推行,不断强化着上海商业市场的整体地位。上海的商业市场以其趋势年轻化、定位国际化和竞争差异化,继续着这座城市由商而兴的发展特色。
  上海现有的商业区形态主要分为带状、环状和块状三类。带状商业区以街道形式表示,如南京路、淮海路、四川路商业街;环状型商业区由中心点呈环状向外辐射,如徐家汇、五角场商业区;块状商业区呈现出成片分布或街区分布的形态,如新天地、豫园商城。
  商业区的兴与衰,地段和人流是关键。在区位界定上,商业区主要分为市中心商业区和区域型商业区。市中心以南京路和淮海路最典型,这些区域成就了国际一线品牌的汇聚之地,最能体现上海盛世繁华,旨在吸引世界级的消费人群,市中心的商铺租金也在追赶纽约第五大道和香港中环。区域型商业则主要面向某一特定范围内的消费群体,业态类型更为“平民化”,通过社区、学区、办公商业等形式服务于周边人群。同时,随着上海轨道交通建设遍地开花,轨交商业已成为上海商业市场的一道新风景线。
  根据基强联行最新的市场分析报告,2008年上海优质商业首层平均租金为40元/平方米/天,较上年增长39.7%。至2008年底,市场累计吸纳量为284万平方米,累计供应量为299万平方米,空置率略微上调至5%。商业市场的租金受到区位因素的影响较大,如淮海中路、南京路这样的传统商圈日租金最贵可达120元/平方米,五角场最贵日租金则为50元/平方米。虽然上海市中心商铺租金增长明显,但与香港铜锣湾282元/平方米/天的高昂租金相比,仍是望尘莫及。于是,南京西路、南京东路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴这五大一级商业区因其成熟的高端市场格外引人关注,在各大顶级品牌的追捧下没有铺位的空置现象,排队等待铺位的人流也可能要延迟12-18个月。
  值得注意的是,在国内开发商面临资金链问题时,对外资而言却不失为一个良机。谨慎之余,国际基金对上海商铺的收购行为时有发生,例如黑石集团以9.5亿元压价收购长寿商业广场之后,又有意以逾45亿元收购位于莘庄的上海仲盛世界商城;南京西路的常春藤运通大厦即将面临一年内的第二次转让,“荷商”旗下基金有意以约9.37亿元购得;同时高富诺也对外透露,已成立一个总额为6亿美元的基金,意欲投资中国的购物中心。淡市之际外资对于上海商铺投资的热情不减,商业市场将成为外资进入上海房地产的热点领域。
  外资何以规避融资瓶颈?因为在外资大型项目收购案背后有着强大的资金后盾――房地产投资信托基金(REITs)。以香港领汇和新加坡凯德置地为例,2005年领汇成为香港第一家上市的REITs,以政府名下总价为28亿美元的资产打包,总集资金额逾220亿港元。2007年凯德首支中国零售物业REITs在新加坡上市,将7个资产值达到34亿元的优质商业物业资产进行打包,募得资金16.08亿元人民币。虽然目前中国内地还没有REITs这种金融产品,但也渐行渐近。
  危机之下,现阶段的商铺投资要异常谨慎。二三十年前的富商大亨们大都在香港、巴黎等顶级商业区大举投资,例如港姐李嘉欣所嫁入的许氏家族,在香港中环有多处商业物业,价值超百亿,中国新一代的年轻富豪或可效仿,在上海最繁华的市中心商业区进行投资,以实现财富的快速积累,造福两三代人。怀有投资想法的普通市民,则可选择市中心商业或区域商业的地下铺位,如浦东大拇指广场和程家桥的商铺。这两个区域以成熟的住宅区和完善的配套设施为投资关注点,具有稳定的消费群体。
  不过,以笔者在香港从事多年地产经营的经验,提醒读者现阶段的投资要避开商业大厦底层的小商铺,特别是散售商铺中的小铺位。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)■

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